Инвестиции в недвижимость по Кийосаки

Инвестиции в недвижимость

Рента (…) есть показатель,
но ни в коем случае не причина богатства.
Давид Рикардо, брит. экономист

Есть такие болезни вроде пьянства.
Как только у людей появляются деньги,
они начинают пить водку и покупать недвижимость.

Сергей Дубинин, росс. банкир

Перед расчетом инвестиций необходимо точно знать свои доходы и расходы. Их легко и удобно считать в программе Family.

Вложения в недвижимость всегда считались хорошими инвестициями. Вы приобретаете материальный актив, который можно пощупать, недвижимость является очень надежным активом, да и, к тому же, приносит постоянный денежный поток при сдаче ее в аренду.

С точки зрения большинства инвесторов жилая площадь — это хороший источник пассивного дохода. Сдавая квартиру в аренду можно получать 10-50 тысяч ежемесячно. Отличная прибавка к зарплате. Какой еще инвестиционный инструмент может дать такой денежный поток?

Все это верно, если у вас есть «лишняя» квартира, которую вы можете сдать. Например, она досталась вам по наследству. Покупка квартиры с инвестиционными целями не выглядит привлекательным вложением. Достаточно рассмотреть  величину пассивного дохода не изолировано, а, как и другие инвестиции, сравнить с необходимыми вложениями.

Квартира в Москве, которую можно сдать за 30-35 тысяч рублей, на вторичном рынке обойдется в шесть миллионов*. За год на такой квартире можно заработать 420 000 рублей. Это если не будет смен арендаторов и каких-то форс-мажоров. Получаем 7% годовых. Можно сдавать посуточно и даже почасно. Получится больше, но это будет уже не пассивный доход, а активный. Если же сдать квартиру за максимальную сумму не удастся, или же будут простои, то доходность резко падает. В среднем, составит 4-6% годовых. Сопоставимо со страхованием и банковскими депозитами.

Для большинства людей квартира — это не инвестиционный актив, а финансовая цель. И покупается она чаще для своего собственного проживания. Недвижимость неликвидна, низкодоходна и требует огромных вложений. Это не самый удачный способ накопления капитала.

Я не против рентной недвижимости. Она является отличным пенсионным активом. Когда вы уже накопили капитал и хотите отойти от дел, вам необходимо перевести свои деньги в надежные активы: депозиты, облигации… Если хватает денег, то можно купить жилье и жить на арендную плату. Но в процессе создания капитала недвижимость сильно ограничивает ваши инвестиционные возможности. Вы «замораживаете» огромную сумму денег в низкодоходном, хотя и очень надежном активе.

Из плюсов недвижимости можно еще упомянуть защиту от инфляции. Рост стоимости недвижимости для нас не особо важен: это виртуальный доход, который очень непросто «обналичить». Но с общим ростом цен, повышается и арендная плата за жилье. Таким образом, вы получаете пассивный доход с постоянной покупательской способностью.

Метод Кийосаки

Не будем сейчас вдаваться в подробности сделок, описанных в книге «Богатый папа, бедный папа» — они больше смахивают на мошенничество, чем на инвестиционные стратегии.

Возьмем общий принцип, описанный шестой главе книги «Квадрант денежного потока». Рентную недвижимость нужно брать в кредит так, чтобы арендные платежи перекрывали кредитный аннуитет. Мы получаем положительный денежный поток. Если кредит берется на всю стоимость недвижимости, то актив мы получаем как бы «бесплатно», а доходность такой инвестиции равна бесконечности. Об этом Кийосаки упоминал и на своем семинаре в Москве.

Но в реальности (да и в игре «Денежный поток») ипотечный кредит выдается при условии внесения первоначального взноса. И в этом случае даже у инвестиций с кредитом есть ограниченная доходность, которую можно сравнить с другими инструментами. По сути использование ипотеки для покупки рентной недвижимости — это та же маржинальная торговля со всеми ее плюсами и минусами.

Вооружимся цифрами. Условия по недвижимости — те же, что и в примере выше: квартира стоимостью 6 000 000 рублей сдается за 35 000 в месяц. Условия кредитования я брал с ипотечных калькуляторов Газпромбанка и Райффайзенбанка. Цифры получились примерно одинаковые.

Чтобы иметь положительный денежный поток, нам необходимо получить кредит с ежемесячными платежами менее 35 000 рублей. Для этого мы берем кредит на как можно больший срок, подтверждаем доходы самыми надежными документами и платим первоначальный взнос.

Минимальный первоначальный взнос составляет 15%. То есть для инвестиций в недвижимость нужно 900 000 рублей. К сожалению, при таком низком взносе аннуитет составит 60 000. Вместо того, чтобы приобрести доходный актив, мы вынуждены ежемесячно доплачивать 25 000 в течение 25 лет. Общая сумма вложений составит: 900 000 + (25 000 * 12) * 25 = 8 400 000. Мы переплатили за актив 2 400 000 за 25 лет. Доходность наших вложений отрицательна.

Нужно увеличивать первоначальный взнос. Переломный момент наступает при взносе в 30% от стоимости квартиры. Аннуитет все еще больше арендной платы (47 000), но общая доходность становится положительной. Считаем: взнос 1 800 000, ежемесячный платеж 47 000, ежемесячная арендная плата 35 000, денежный поток отрицательный — вы должны доплачивать ежемесячно 12 000 рублей. Общая сумма вложений составит: 1 800 000 + (12 000 * 12) * 25 = 5 400 000. Мы сэкономили 600 000 за 25 лет. Доходность наших вложений составит 1,15% годовых**.

При 50%-ном первоначальном взносе арендная плата (35 000) становится больше платежей по кредиту (33 000). Инвестор ежемесячно получает 2 000 рублей. За 25 лет инвестор заработает 600 000. Общая сумма вложений составит: 3 000 000 — 600 000 = 2 400 000. 600 000 мы отнимаем от первоначального взноса, т.к. это наши доходы, а не расходы. Мы заработали 3 600 000 за 25 лет. Общая доходность составит 3% годовых**.

Как видим, метод Кийосаки не дает бесконечную доходность. Отдача здесь даже меньше, чем при покупке недвижимости за наличные. Зато требуется гораздо меньше денег. Не шесть миллионов, а от одного до трех.

Отдельная ситуация, если у вас уже есть шесть миллионов. Можно, например, купить квартиру в кредит с 50%-ным взносом, а остаток инвестировать. Такой случай в статье не рассмотрен, его нужно считать отдельно. При определенных условиях покупка с помощью ипотеки может оказаться выгоднее прямого приобретения недвижимости. Но об этом — в другой раз.

Инвестируйте и богатейте!

Nick Cherry

* Цифры по недвижимости получены по данным компании «ПИК». Расчеты — приблизительные.

** Расчет процента доходности . Сумма выгод = шесть миллионов минус общая сумма вложений. Конечный капитал = первоначальный взнос плюс сумма выгод. Общая доходность = конечный капитал поделить на первоначальный взнос. Процент доходности = корень 25-й степени из общей доходности.

Версия для печати Версия для печати

Узнайте больше: бесплатный курс "Как стать инвестором?"

Ник Черри

В мире личных финансов любят воспитывать наивных инвесторов. Мол, инвестиции – это легко и просто. Выполняйте пару нехитрых правил, и вы разбогатеете быстро и без усилий.

В условиях кризисов и неопределенности от таких советов больше вреда, чем пользы.

Курс “Как стать инвестором” избавит вас от множества иллюзий по поводу инвестиций и научит основам эффективного управления деньгами в любых условиях.

Получить курс

Введите свои данные в форму:

Главный редактор проекта "Путь к богатству"
  • Wlad

    Это все неплохо подходит для США, и для других стран, где проценты по ипотеке несравнимо ниже, чем у нас.

  • Alex

    Во втором и третьем варианте расчетов, если добавить рост стоимости недвижимости, то это резко может увеличить прибыльность таких вложений.

  • Наталья

    Необходимо отметить, что чтобы получать по 35 000 с квартиры необходимо поддерживать ее в товарном виде. Если учесть, что квартиросъемщики не берегут чужой актив, то немалые

    • Александр

      Как вариант в данном случае можно зарегистрировать ИП «доходы минус расходы» и необходимый ремонт записывать в расходы платя при этом меньший налог, чем 13%.
      Ниже уже также было отмечено, что не учтен рост цен на недвижимость и рост стоимости арендной платы, а за 25 лет это будет значительная разница в то время как платеж допустим по той же ипотеке будет либо все время одинаков (аннуитет), либо уменьшится (диф), что в свою очередь позволит погасить при желании кредит раньше срока уменьшив переплату. К примеру, арендная плата за 5 лет у меня в городе возросла с 6 тысяч рублей до 12 тысяч за однокомнатную квартиру, стоимость квартиры в новостройке за два года выросла на 500 тысяч рублей. думаю что будет через 25 лет не сложно представить. Кстати, у Кийосаки есть такое понятие как рычаг — очень интересный и полезный термин, а если прийти к пониманию что это такое на самом деле, то и реальный инструмент.

  • http://www.facebook.com/people/Даниил-Барабанов/100000834703885 Даниил Барабанов

    Имхо, что по Кийосаки в России нельзя инвестировать очевидно. Капитан очевидность, я бы даже так сказал.

  • Евгения

    В статье не учитываются факторы, которые действуют в реальности на длительных временных промежутках — рост стоимости недвижимости (через 25 лет рыночная стоимость квартиры будет уже далеко не 6 млн.), рост стоимости аренды квартиры на протяжении 25 лет (за счет роста доходов появляется возможность гасить ипотеку ускоренными темпами, сокращая расходы на проценты и срок ипотеки/размер аннуитета, а следовательно и общую переплату по кредиту, т.к. процентная ставка по ипотеке фиксированная). Если просчитать эти факторы, то итоговая доходность получится совсем другой (если не брать во внимание возможные форс-мажоры).

  • Виктор

    Компания Роберта Кийосаки обанкротилась

    http://www.nypost.com/p/pagesi.....W1TEAYYwXN

  • Сергей

    Полностью согласен с Евгенией и Alexом. Не учтен рост стоимости недвижимости, а также рост стоимости аренды квартиры — поэтому расчет не корректный.
    От себя добавлю следующее — рассчитанная в начале статьи годовая доходность в 4-6% годовых — это реальная доходность, которая сравнивается с номинальной доходностью банковских депозитов (что также не корректно). Других таких источников реальной гарантированной доходности в 5% годовых в виде пассивного дохода — в экономике попросту не существует

  • Azat Mursiev

    Лучше конечно находить и приобретать объекты недвижимости ниже рынка, это дает рычаг в уменьшении платежей по кредиту. Также можно сделать ремонт, тем самым увеличить рентную плату жильцов.
    Со многим я согласен с автором.

  • Вика

    Объясните, пожалуйста, методику расчета процента доходности, на последнем примере: общая сумма вложений: 3 000 000+(2 000*12)*25=3 600000, сумма выгод: 6 000 000-3 600 000=2 400 000, конечный капитал: 3 000000+2 400 000=5 400 000, общая доходность: 5 400 000/3 000 000=1,8, и корень 25-ой степени из 1,8=1,02. Как у Вас получилось 3% годовых?

    • http://www.myrichway.ru/ Nick Cherry

      600 000 не прибавляем к сумме вложений, а отнимаем. Мы эти деньги получаем, а не тратим.

      Итого сумма вложений будет 3 000 000 — (2 000*12)*25 = 2 400 000, сумма выгод = 3 600 000. Общая доходность: 6 000 000 / 2 400 000 = 2,5. В годовых получается 1,037

  • Алена

    Так интересно читать ПОЧТИ о том, чем я занимаюсь уже 10 лет)) Начала практически с «нуля»..Никаких книжек по этому вопросу не читала..И методики у меня немного другие, чем здесь предлагаются

    • Александ

      Алена, опишите основные отличия Вашего метода. Будет интересно. А то пока кроме того, что Вы книжек не читали, ничего информативного из Вашего ответа я не вынес.

      • гость

        да расскажите подробнее

  • Илья

    Ник, что-то тема покупок земельных участков в перспективных районах пригорода с целью последующей перепродажи — кажется, не освещена. Был бы признателен за экспертное мнение по данной теме, плиз!

  • Andrei K.

    Не соглашусь с выводами , указанными в данной статье.

    «квартира стоимостью 6 000 000 рублей сдается за 35 000 в месяц». Согласен, при таких исходных данных выгоду найти очень сложно. Однако никто не заставляет покупать ту недвижимость, которую можно сдать в аренду за 0,58% от стоимости в месяц.
    К примеру, для коммерческой недвижимости среднее значение аренды порядка 1% в месяц (по крайней мере в моём городе).
    Вот пример, месяц назад был куплен магазин за 5,2 млн. Сразу был заключён договор аренды на длительный срок с сетевым магазином. Аренда 55т в месяц (чуть больше 1% от стоимости). Магазин был куплен за наличные без привлечения заёмных средств, поэтому дальнейшие расчёты чисто умозрительные.

    Итак рассчитаем со следующими данными:
    Стоимость недвижимости 6 000 000 р.
    Аренда этой недвижимости 60 000р.
    Имеем на руках 1 000 000 р в качестве первоначального взноса.
    Недостающие 5 000 000 оформляем в ипотеку на 15 лет под 12% годовых.
    Аннуитет получается как раз требуемые 60 000.

    Итого ничего не доплачиваем и через 15 лет наш первоначальный взнос в 1000000 превращается в 6000000 и плюс к этому нам начинает идти полностью пассивный доход с аренды в 60000 (это всё без учёта изменения стоимости недвижимости, и как следствие аренды).
    В остатке имеем за 15 лет 500% чистого дохода, или 33% в год. Что вполне себе выгодно.

    • http://www.myrichway.ru/ Nick Cherry

      А если найти недвижимость за 1 млн и сдать ее за 100 000 в мес. — это будет еще выгоднее. И что?

      • Andrei K.

        Да это будет ещё выгоднее, однако это скорее из области фантастики. Я же привёл вполне реальные цифры, показывающие, что вполне можно заработать по методу Кийосаки.

      • http://www.myrichway.ru/ Nick Cherry

        http://www.myrichway.ru/probability/ — можно, разве кто-то спорит.

  • Тим Талер

    Много говорится о «переплате» за эти 25 лет, и совсем ничего о приведенной стоимости и реинвестировании. От себя лично добавлю, что лучше получать 4% с недвижимости на 6 млн, чем 50% с 1 руб.

  • ALYOSHA

    Прочитал комментарии вышеупомянутые… Во-первых, выражу благодарность NIck Cherry за создание подобного сайта и блога в России. К сожалению, адаптации таких авторов, как Кийосаки, в России, видимо немного, а информации из-за рубежа — избыток. Растем вместе со «своей» экономикой..!

    По поводу недвижимости: во-первых, если внимательно читали книги (Р.Кийосаки — «РК»), то про систему кредитования в штатах есть принципиальные отличия, а именно: выдача банками под низкий процент (возможности — без первоначального взноса (!), с финансированием в т.ч за счет продавца (!) этой же недвижимости и т.д.), владение арендными домами с уже существующими арендаторами ( унас только недавно выходит закон о социальном жилье в России, но при «пилотных» проектах в некоторых регионах -могу ошибаться (Новосибирск, по-моему и еще пара областей — застройщики пока «не в восторге», также и о % на кредитование по возведению таких арендных домов)), а также сделки по продаже недвижимости при указанных данных — статья закона на которую ссылается РК , а именно отсрочка налоговых отчислений , практически, до бесконечности, что делают в дальнейшем американцы миллионеры -из книг РК -перевод в благотворительные трасты и т.п. во-вторых, жилье хоть и ликвидное, но все же не капитальное (аналоги наших садовых домиков, только с улучшенной отделкой; как это говорится -«…самая северная точка штатов — соответствует самой южной точке России…», — нужны еще комментарии про капитальные затраты и энергосбережение на возведение жилья?! исключения составят только офисная недвижимость (небоскребы -по той же технологии и у нас), в-третьих, по %, получаемых с аренды жилой недвижимости и использования ипотеки для денежного потока- ну грубо посчитайте, нужны Вам эти риски, может соотношения будет таковым , что лучше просто разбить по депозитам, а не поддерживать несколько объектов жилых или офисных (и не забывайте, что кто-то должен обслуживать вашу недвижимость — это тоже строка затрат, ну элементарно, если у тебя например, 10 квартир, то даже просто собрать денег по аренде за месяцы, проконтролировать арендаторов уже уйдет время в месяц (это если жильцы — «норм»..)..;

    Подытоживая, в Росии все по своему, слепо применять — риск (вот он где). Еще раз спасибо NIck Cherry за создание подобного сайта!

  • Энски

    Денежные потоки имеет смысл всегда рассматривать с учетом фактора временного дисконтирования, чтобы не было иллюзий по доходности. Ну, а если еще учесть, сколько раз в России за последние 30 лет случалась гиперинфляция и тотальное обесценивание национальной валюты, сопровождавшееся падением цен на недвижимость в долларовом выражении (только за последние 10 лет цены на недвижку в столицах уже дважды в долларах ухнули, процентов на 50), то говорить о долгосрочных инвестициях в недвижимость как-то просто легкомысленно. Деньги сейчас всегда имеют бОльшую ценность, чем деньги потом. А замороженные на 25 лет активы в России с ее высочайшей экономической, да и политической неопределенностью , вообще из области бреда сумасшедшего. Жизнь человека слишком коротка, чтобы на такие сроки и с такими рисками разбрасываться «инвестициями».

  • иван

    Николай, возможно буду критичен. С одной стороны Вы приводите расчеты по недвижимости в цифрах. Получается что вы по уже об этом все знаете, достаточно просто посчитать. Это подход человека, который «думает, что все знает» — всезнайка. И у вас даже не возникает сомнения, что ваши расчеты поверхностные. Настоящие инвесторы прежде чем вложить, уже имеют прагматичные расчеты и на их основании и показателях рынка инвестируют. Вы же, на мой взгляд, пытаетесь, показать что лучшим инструментом инвестирования, являются план и ценные бумаги, видимо. Чтобы чему научиться надо быть открытым к новому и тому чего Вы можете не знать, тогда будет прогресс. А хаять все по поверхностным расчетам не отходя от компа и ничего самому не делая всегда и легче и главное мир собственный является «самым точным» и «выверенным» — а это не так. Допустите, что не правы — получите рост, иначе так и отсанетесь «вуткой вумной» , а окружаещему миру на это на..ать!

    • http://www.myrichway.ru/ Nick Cherry

      Инвестирование познается на практике, и с этим никто даже и не думает спорить. А «поверхностные расчеты» нужны для того, чтобы не делать глупостей. По вашей логике, я должен был проинвестировать по методу из статьи, потерять на этом пару миллионов и только после этого с уверенностью писать статью «да, этот метод не работает, я проверил».

      Из вашего комментария можно сделать вывод, что я критикую вложения в недвижимость вообще. Хотя если читать статью внимательно, а не поверхностно пробежаться по диагонали, то можно заметить, что критикуется только один метод инвестирования в жилую недвижимость и то, только на определенном этапе достижения финансовой независимости.