Инвестиции в недвижимость по Кийосаки

Инвестиции в недвижимость

Рента (…) есть показатель,
но ни в коем случае не причина богатства.
Давид Рикардо, брит. экономист

Есть такие болезни вроде пьянства.
Как только у людей появляются деньги,
они начинают пить водку и покупать недвижимость.

Сергей Дубинин, росс. банкир

Перед расчетом инвестиций необходимо точно знать свои доходы и расходы. Их легко и удобно считать в программе Family.

Вложения в недвижимость всегда считались хорошими инвестициями. Вы приобретаете материальный актив, который можно пощупать, недвижимость является очень надежным активом, да и, к тому же, приносит постоянный денежный поток при сдаче ее в аренду.

С точки зрения большинства инвесторов жилая площадь — это хороший источник пассивного дохода. Сдавая квартиру в аренду можно получать 10-50 тысяч ежемесячно. Отличная прибавка к зарплате. Какой еще инвестиционный инструмент может дать такой денежный поток?

Все это верно, если у вас есть «лишняя» квартира, которую вы можете сдать. Например, она досталась вам по наследству. Покупка квартиры с инвестиционными целями не выглядит привлекательным вложением. Достаточно рассмотреть  величину пассивного дохода не изолировано, а, как и другие инвестиции, сравнить с необходимыми вложениями.

Квартира в Москве, которую можно сдать за 30-35 тысяч рублей, на вторичном рынке обойдется в шесть миллионов*. За год на такой квартире можно заработать 420 000 рублей. Это если не будет смен арендаторов и каких-то форс-мажоров. Получаем 7% годовых. Можно сдавать посуточно и даже почасно. Получится больше, но это будет уже не пассивный доход, а активный. Если же сдать квартиру за максимальную сумму не удастся, или же будут простои, то доходность резко падает. В среднем, составит 4-6% годовых. Сопоставимо со страхованием и банковскими депозитами.

Для большинства людей квартира — это не инвестиционный актив, а финансовая цель. И покупается она чаще для своего собственного проживания. Недвижимость неликвидна, низкодоходна и требует огромных вложений. Это не самый удачный способ накопления капитала.

Я не против рентной недвижимости. Она является отличным пенсионным активом. Когда вы уже накопили капитал и хотите отойти от дел, вам необходимо перевести свои деньги в надежные активы: депозиты, облигации… Если хватает денег, то можно купить жилье и жить на арендную плату. Но в процессе создания капитала недвижимость сильно ограничивает ваши инвестиционные возможности. Вы «замораживаете» огромную сумму денег в низкодоходном, хотя и очень надежном активе.

Из плюсов недвижимости можно еще упомянуть защиту от инфляции. Рост стоимости недвижимости для нас не особо важен: это виртуальный доход, который очень непросто «обналичить». Но с общим ростом цен, повышается и арендная плата за жилье. Таким образом, вы получаете пассивный доход с постоянной покупательской способностью.

Метод Кийосаки

Не будем сейчас вдаваться в подробности сделок, описанных в книге «Богатый папа, бедный папа» — они больше смахивают на мошенничество, чем на инвестиционные стратегии.

Возьмем общий принцип, описанный шестой главе книги «Квадрант денежного потока». Рентную недвижимость нужно брать в кредит так, чтобы арендные платежи перекрывали кредитный аннуитет. Мы получаем положительный денежный поток. Если кредит берется на всю стоимость недвижимости, то актив мы получаем как бы «бесплатно», а доходность такой инвестиции равна бесконечности. Об этом Кийосаки упоминал и на своем семинаре в Москве.

Но в реальности (да и в игре «Денежный поток») ипотечный кредит выдается при условии внесения первоначального взноса. И в этом случае даже у инвестиций с кредитом есть ограниченная доходность, которую можно сравнить с другими инструментами. По сути использование ипотеки для покупки рентной недвижимости — это та же маржинальная торговля со всеми ее плюсами и минусами.

Вооружимся цифрами. Условия по недвижимости — те же, что и в примере выше: квартира стоимостью 6 000 000 рублей сдается за 35 000 в месяц. Условия кредитования я брал с ипотечных калькуляторов Газпромбанка и Райффайзенбанка. Цифры получились примерно одинаковые.

Чтобы иметь положительный денежный поток, нам необходимо получить кредит с ежемесячными платежами менее 35 000 рублей. Для этого мы берем кредит на как можно больший срок, подтверждаем доходы самыми надежными документами и платим первоначальный взнос.

Минимальный первоначальный взнос составляет 15%. То есть для инвестиций в недвижимость нужно 900 000 рублей. К сожалению, при таком низком взносе аннуитет составит 60 000. Вместо того, чтобы приобрести доходный актив, мы вынуждены ежемесячно доплачивать 25 000 в течение 25 лет. Общая сумма вложений составит: 900 000 + (25 000 * 12) * 25 = 8 400 000. Мы переплатили за актив 2 400 000 за 25 лет. Доходность наших вложений отрицательна.

Нужно увеличивать первоначальный взнос. Переломный момент наступает при взносе в 30% от стоимости квартиры. Аннуитет все еще больше арендной платы (47 000), но общая доходность становится положительной. Считаем: взнос 1 800 000, ежемесячный платеж 47 000, ежемесячная арендная плата 35 000, денежный поток отрицательный — вы должны доплачивать ежемесячно 12 000 рублей. Общая сумма вложений составит: 1 800 000 + (12 000 * 12) * 25 = 5 400 000. Мы сэкономили 600 000 за 25 лет. Доходность наших вложений составит 1,15% годовых**.

При 50%-ном первоначальном взносе арендная плата (35 000) становится больше платежей по кредиту (33 000). Инвестор ежемесячно получает 2 000 рублей. За 25 лет инвестор заработает 600 000. Общая сумма вложений составит: 3 000 000 — 600 000 = 2 400 000. 600 000 мы отнимаем от первоначального взноса, т.к. это наши доходы, а не расходы. Мы заработали 3 600 000 за 25 лет. Общая доходность составит 3% годовых**.

Как видим, метод Кийосаки не дает бесконечную доходность. Отдача здесь даже меньше, чем при покупке недвижимости за наличные. Зато требуется гораздо меньше денег. Не шесть миллионов, а от одного до трех.

Отдельная ситуация, если у вас уже есть шесть миллионов. Можно, например, купить квартиру в кредит с 50%-ным взносом, а остаток инвестировать. Такой случай в статье не рассмотрен, его нужно считать отдельно. При определенных условиях покупка с помощью ипотеки может оказаться выгоднее прямого приобретения недвижимости. Но об этом — в другой раз.

Инвестируйте и богатейте!

Nick Cherry

* Цифры по недвижимости получены по данным компании «ПИК». Расчеты — приблизительные.

** Расчет процента доходности . Сумма выгод = шесть миллионов минус общая сумма вложений. Конечный капитал = первоначальный взнос плюс сумма выгод. Общая доходность = конечный капитал поделить на первоначальный взнос. Процент доходности = корень 25-й степени из общей доходности.

================================

Больше актуальной информации по инвестициям в телеграм-канале "Будни грамотного инвестора"!

================================

Версия для печати Версия для печати

Узнайте больше: бесплатный курс "Как стать инвестором?"

Ник Черри

В мире личных финансов любят воспитывать наивных инвесторов. Мол, инвестиции – это легко и просто. Выполняйте пару нехитрых правил, и вы разбогатеете быстро и без усилий.

В условиях кризисов и неопределенности от таких советов больше вреда, чем пользы.

Курс “Как стать инвестором” избавит вас от множества иллюзий по поводу инвестиций и научит основам эффективного управления деньгами в любых условиях.

Получить курс

Введите свои данные в форму:

Главный редактор проекта "Путь к богатству"